Как юридически правильно сдать квартиру в аренду
Как юридически правильно сдать квартиру в аренду
Некоторая часть собственников, которые уже сдают или намереваются сдать в аренду квартиру, не оформляют эти гражданские отношения юридически. Но такие арендодатели подвергают себя сразу нескольким факторам риска:
1) Без документального оформления аренды проживать в квартире могут совсем не те лица, которые общались и договаривались с собственником, и как-то повлиять на эту ситуацию будет довольно трудно.
2) Не будет закреплённого письменно порядка уплаты различных расходов - коммунальные платежи, телефонные счета и прочее.
3) Без оформления договора невозможно будет доказать факт порчи или замены какой-то части имущества, соответственно, никто не будет компенсировать этот ущерб.
4) За неуплату налогов предусмотрена как административная, так и уголовная ответственность.
Также нужно иметь ввиду, что если арендодатель является единственным собственником жилья, он вправе распоряжаться им единолично, но вот если собственников несколько, то все они должны присутствовать при заключении договора и поставить свои подписи на документе, или же необходимо оформление нотариально заверенной доверенности на одного из владельцев.
Лицо, не являющееся собственником, даже находясь в самом близком родстве с владельцами, не может заключать договор аренды, если отсутствует доверенность на совершение таких действий, заверенная у нотариуса.
Проблемы могут возникнуть, если сдавать неприватизированную квартиру. Чтобы обезопасить себя, нужно перед сдачей подписать договор с ЖЭКом, который подтвердит тот факт, что не имеет ничего против сдачи квартиры. Лучше, конечно, заняться приватизацией жилплощади, после этого вам не нужно будет получать разрешение у властей на ее сдачу.
При аренде квартиры заключается 2 основных документа:
1) Договор аренды, в котором должны быть отражены основные моменты - имена и паспортные данные лиц, которые будут проживать в квартире, время действия договора, порядок и срок оплаты аренды, момент проверки жилья собственником и прочие нюансы, на усмотрение сторон.
2) Акт передачи-приёма имущества, проще говоря, опись, в которой указывается, какие предметы собственности, в каком количестве и в каком состоянии передаются нанимателям.
Немаловажный аспект состоит в том, что арендодатель, чтобы не быть привлечённым к ответственности, обязан уплатить налог с дохода, который он будет получать с аренды. Для физического лица сумма налога составит привычные 13 %. Если этого не делать, можно попасть под штраф, составляющий иногда до половины вырученных за сдачу жилья денег. Если вы прячетесь от налоговой службы и не платите налог, квартиранты могут попросту вас шантажировать этим. Чтобы обезопасить себя, лучше «играть по правилам», то есть платить.
А вот если собственник сдаёт 2 или более квартир, то он обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. После регистрации есть 2 схемы расчёта налога - или упрощённая, в этом случае нужно будет вносить в пользу государства 6% от суммы дохода, либо из этого самого дохода вычесть расходы и уже отдать 15% от полученного значения.
Кстати, зарегистрировать ИП можно и сдавая 1 помещение, но это исключительно по желанию, например, если собственник сочтёт схемы налогообложения для юридического лица более выгодной для себя.
Для тех, кто имеет жильё на территории Российской Федерации, но не является её резидентом, то есть живёт в РФ меньше 183 дней за год и сдаёт квартиру внаём, подоходный налог составит 30% от получаемых сумм.
Подводя итог, можно отметить, что, конечно, бумажная волокита: составление договоров, актов, регистрация в качестве ИП, подача налоговых деклараций, а также уплата налога - не доставляет удовольствия, но заниматься бюрократией придётся не так часто, зато права собственника будут находиться под защитой государства, а это довольно-таки весомая гарантия.
