Подводные камни договора ренты
Подводные камни договора ренты
Написала нам Наталья Иванова из села Раздольное Тамбовского района Амурской области. В письме она спрашивает довольно туманно о том, как ей взять под опёку одинокого человека. Нам кажется, что речь шла о Договоре купли-продажи (жилья) с пожизненным содержанием (договор ренты). Для начала – ответ на её вопрос: в городе Перми договоры пожизненного содержания с иждивением заключает Фонд социальной защиты пенсионеров, ООО адрес: г. Пермь, ул. Куйбышева, д. 37, оф. 625. Телефоны: +7(342) 2943950.
Что такое рента
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется взамен на полученное имущество выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Согласно Гражданскому кодексу, платить ренту может как гражданин, так и организация.
Договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием имеет свои особенности.
Продавец и члены его семьи имеют пожизненное право проживать в своей квартире, имея постоянный источник дохода - рентные платежи. В договоре также может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.
Но при этом можно столкнуться и с нечестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения условий договора. В этом случае для того, чтобы расторгнуть договор ренты, придется судиться.
Д) Кроме того, есть риск, что «покупатель» окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти «продавца», будет стараться ему «помочь» в этом.
Для покупателя он же рентоплательщик:
А) Квартира приобретается практически «даром» - рентные платежи и расходы на содержание продавца несравнимы с ценой квартиры.
Б) Но для того чтобы стать настоящим собственником и въехать в квартиру, придется ждать неопределенный период времени (до смерти рентополучателя).
В) Есть риск, что рентополучатель может потребовать расторжения договора, если ему покажется, что плательщик ренты не выполняет свою часть договора. И ему тоже придётся судиться.
Почувствуйте разницу
А разница между договорами купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания и с условием пожизненной ренты весьма значительна. Заключается она в том, что в первом случае обеспечением переданной в собственность квартиры является так называемое удовлетворение потребностей в натуре, то есть в жилище, питании, одежде, уходе и т.д. Во втором случае получателю ренты периодически выплачивается только денежная сумма, определенная в договоре.
В первом случае часто возникают конфликты личного, а не правового характера - ведь процесс предоставления пожизненного содержания с иждивением строится на тесном общении плательщика и получателя ренты. Поэтому основной причиной расторжения договора являются конфликты в личных взаимоотношениях сторон. Поэтому в договоре прежде всего нужно четко прописать объём содержания и подробно расписать все обязанности плательщика ренты, условия содержания и порядок его предоставления (медицинское обслуживание, режим покупки продуктов и приготовления пищи, случаи осуществления надомного ухода, госпитализации, порядок оплаты коммунальных услуг и др.). Необходимо также определить денежный эквивалент объема содержания. Его стоимость в месяц не может быть менее 2 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
В договоре необходимо предусмотреть условие о том, что все соглашения, устные договоренности, которые имели место между сторонами до заключения договора, теряют свою силу с момента подписания договора. Большинство исков получателей ренты о расторжении договора мотивируются тем, что получатель ренты рассчитывал на больший объем услуг, нежели тот, который впоследствии ему оказывал плательщик ренты.
Стоит подумать о внесении в договор условия о порядке учета предоставленных услуг. Договором должно быть предусмотрено, кем должны исполняться обязательства: лично плательщиком ренты или третьими лицами, чтобы в случае возникновения между сторонами конфликтов личного характера услуги по содержанию получателя ренты могли бы оказываться третьими лицами, причём за счет плательщика ренты.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст.603 ГК РФ). Это поможет в дальнейшем избежать тупиковых ситуаций при возникновении личных конфликтов.
Как заключить договор
Для составления договора необходимо обратиться к нотариусу. Рентополучателю стоит приглашать на составление этого договора представителя органов социальной защиты населения и (или) общественных организаций, членом которых он является, например, общества инвалидов. Договор может быть составлен только в присутствии обоих его участников, имеющих при себе паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру и справку БТИ.
Как расторгнуть договор
Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае все возвращается в прежнее положение: рентополучатель вновь становится собственником квартиры, а плательщик ренты перестает нести какие-либо обязательства по отношению к нему.
Договор может быть расторгнут получателем ренты в случаях:
- утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые рентополучатель не отвечает;
- «существенного нарушения» плательщиком ренты своих обязательств, т.е систематического невыполнения условий договора или нарушения, влекущего за собой какие-либо негативные последствия для другой стороны. Поэтому в договоре следует оговорить, что именно стороны подразумевают под существенным нарушением условий договора. Как правило, такие договоры заключаются с пожилыми одинокими людьми, многие из которых страдают мнестическими расстройствами и у которых «вдруг» могут появиться дальние родственники или «заботливые» соседи. Именно они и могут «помочь» рентополучателю открыть глаза на «нарушение» условий договора. Если расторгнуть договор по соглашению сторон не удается, получатель ренты (продавец) может обратиться в суд с требованием о расторжении договора.
В общем, как видите, уважаемая Наталья, взять под «опёку», как вы пишете, одинокого человека не так-то и просто. Нужно учесть все многочисленные подводные камни на этом пути, а также готовы ли вы терпеть, как это часто бывает, капризы рентополучателя.
Сальников А.С.
